שמאי לפני קניית דירה
האם אנו זקוקים לשמאי לפני קניית דירה ? שאלה מעניינת שרובנו נתקלים בה לפני קניית דירה, לפני מכירת דירה או כל נכס אחר ואף לפני השכרת דירה. השאלה מורכבת, מאחר שעל הפרק לא עומד רק שוויה האמיתי של הדירה, אליה מתלווים סוגיות כמו הערכת מחיר הדירה לצרכי לקיחת משכנתא, ליקויים בדירה, מי בעלי הדירה האמיתיים, סוגיות משפטיות, מיקום גיאוגרפי, מיסים ואחרות. סוגיות אלו עשויות לשנות את מחיר הדירה ואף לביטולה של העסקה.
כמה עולה שמאי דירה
אם כך, השאלה כמה עולה שמאי דירה לעומת כמה יכול השמאי לחסוך לנו הן בהיבט הכלכלי והן בעוגמת הנפש בתהליך מתגמדת. לכן, מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין מקצועי המכיר את העיר והשכונה בה אנו מעוניינים לקנות או למכור דירה.
דו”ח שמאות – שמאי מקרקעין יבצע הערכת שווי ומצב דירה או נכס לפני ביצוע העסקה, במספר היבטים ובסופו יפיק דו”ח שמאות בעל תוקף ואופי משפטי, כמו:
היתרי בנייה – האם יש חריגות בניה? שוויה האמיתי של הדירה מול שטח הדירה המוצהר לעומת שטח הדירה הרשום ברשויות. לדוגמה: במידה ונבנה שטח בלתי חוקי, הדבר יגרור בתהליך הקניה או המכירה פירוק / הריסה של השטח הבלתי חוקי, תוספת בעלויות רכישה / מכירה ואף תשלום כנס.
היבטים משפטיים – בדיקת בעלים חוקיים, שעבוד על הנכס (כמו משכנתא), רישום במנהל מקרקעי ישראל, רכוש משותף וכד’.
תוכנית מתאר – האם התכנון מאפשר הוספת והגדלת הדירה בעתיד? וכך להוסיף חדר ולהשביח את הנכס?
ליקויים הנדסיים – כאן השמאי נעזר באיש מקצוע לבדיקת חוזק המבנה, ליקויי צנרת, רטיבות, סדקים פגעים שעלולים לגרום לבעיות בעתיד הן פיזית והן כלכלית.
מיקום הדירה – בדיקה זו אומנם לא תסייע לנו להכיר את השכנים, אך תסייע לנו להכיר את התשתיות הנוכחיות והאם יש כוונה לשדרגם או האם יש תכנון לבניה עתידית שעשויה להסתיר לנו את הנוף בעתיד… האם יש תכנון של פינוי בינוי או תמ”א 38 וכד’.
היטלים ומיסים – אנו לא מודעים לכלל ההיטלים והמיסים העשויים להגבות מאתנו במהלך הרכישה ו/או בעתיד כמו היטל השבחה במכירת דירה, מס השבחה על דירה בירושה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ”ג 1963 מוטל על הרווח שהופק בין מחיר קניית הדירה למכירתה ולכן יש צורך בבדיקת שמאי מכריע היטל השבחה לקביעת גובה ההיטל ואף ביטולו.
אנו ממליצים להסתייע בשמאי מקרקעין לביצוע תהליך רכישה / מכירה / השכרת דירה
מידע מקצועי:
