עסקאות קומבינציה הן עסקאות בהן בעלי הקרקע נותנים ליזמים את הקרקע לבניית פרוייקט מגורים בתמורה לקבלת חלק מהפרוייקט הבנוי. גובה היטל ההשבחה בעיסקת קומבינציה, שחל על בעלי הקרקע, בד”כ הינו בסכום גבוה מאוד, סכום שאותו הבעלים אינם יכולים לשאת בעצמם. לכן, בד”כ בעסקאות קומבינציה היזם לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה ותשלום זה מהווה חלק מהתמורות שבעלי הקרקע מקבלים תמורת הזכויות שנתנו ליזם בקרקע.
כיצד מחושב היטל ההשבחה בעסקאות קומבינציה
מזמן קבלת אישור התכנית ועד מועד מימוש הזכויות במקרקעין החיוב בהיטל השבחה בעסקת קומבינציה יהיה צמוד למדד המחירים, או למדד של תשומות הבנייה- הנמוך מבין השניים. ממועד המימוש ועד התשלום עצמו מצטרפת להצמדה גם ריבית (ריבית על פי חוק הרשויות המקומיות – חוק הריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה). על פי חוק התכנון והבנייה מועד המימוש יהיה במועד קבלת ההיתר, במכירה או ברישום על חלק מהזכויות- המוקדם מבינהם.
מועד החיוב בתשלום היטל השבחה בעסקאות קומבינציה
במידה ומדובר בפורייקט של תמ”א 38, מועד החיוב יידחה למועד קבלת ההיתרים לבנייה שכן זהו המועד בו התגבשה התועלת הכלכלית של העסקה. לפיכך, מועד החיוב בהיטל ההשבחה של הבעלים יוחל במועד בו הבעלים יקבלו את הדירות שלהם, כלומר, בעת מתן טופס 4 לבניין או אף כתנאי לקבלת טופס 4. באופן כללי, מועד התשלום עבור היטל השבחה בעסקת קומבינציה יהיה במועד סיום בניית הבניין. במועד חתימת ההסכם אינו מקבל תמורה ממשית שכן עוד לא התגבשה לכדי תמורה כלכלית ממשית במועד זה.
ייעוץ מקצועי משמאי מומחה יסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה
עסקת קומבינציה יכולה לעיתים להיות משתלמת אך הדבר תלוי בהרבה פרמטרים שונים שחשוב להבין לפני שחותמים על עסקה שכזו מול הקבלן.כחלק מהעניין כדאי לקחת בחשבון את ערך הקרקע על מנת להבין אם העסקה יכולה להשתלם לכם. דני הרשקוביץ משרד השמאות מציע לכם ייעוץ מקצועי אישי מקיף בהתאם לצרכים שלכם יוכל לשקף לכם מהם האפשרויות השונות העומדות לרשותכם בטרם תממשו את זכויותיכם על המקרקעין. אז לפני שאתם חותמים על העסקה פנו אלינו ואנו נסייע בהערכת שווי הקרקע כך שתוכלו להגיע להחלטה הנכונה ביותר עבורכם